土耳其目前移居已破50万大关，赶超德国！

据汇丰银行近期发布的《2019年全球移居报告》显示，土耳其排名第七，位于德国之上，此次年度调查收集了163个地点的18,059名海外工人的数据。

无独有偶，据最新土耳其统计研究所的数据，2018年有多达577,457人移居土耳其，比上一年增加了23.8％。其中伊斯坦布尔拥约占202,000名。

全球发展最快的国家之一

作为北约成员国之一，土耳其拥有雄厚的工业基础，为世界新兴经济体之一，亦是全球发展最快的国家之一。

土耳其2003年-2016年年均GDP增长达到5.6%，2017年GDP增长率高达7.9%，位列G20之首，2017年GDP总量8511亿美元，排名世界第17位，欧洲第7位。

房市发展迅速，空间大

据莱坊2017年第三季度房产价格增长指数排名，土耳其在56个国家中位列第6名，同比房产价格增长率为11.1%，成为全球表现最好的住房市场之一。

据土耳其统计局最新数据显示，2019年1-4月，外国人在土耳其购买了1.33万套房地产，同比增长了82%，预计2019年房产成交总额将会超越2018年。

房产的发展速度足以见得土耳其的经济正稳健的走上坡路，而投资置业环境也有足够的发展空间。

坐拥全球最大机场

要说土耳其的吸引力，那就不得不提其四通八达的交通，这同时也是投资人进行置业的一大考虑因素。

土耳其拥有100多个飞机场，包括6座国际机场，其中伊斯坦布尔国际机场是全球最大机场，从伊斯坦布尔可以直飞110多个国家和地区。

伴随着GDP的增长，土耳其城市基础设施的不断改善。一项项大规模的工程，如雨后春笋般，拔地而起。

一条条高速公路的新建，让土耳其人生活的更快捷，更方便，国内外企业也因此受益。

近年房产投资要点汇总

伊斯坦布尔房价过往10年保持每年9.1%的符合增长率，累计房价涨幅达到200%；

过往10年土耳其里拉相对美元贬值近70%，其中18年暴跌39%，这给海外投资者低价买入土耳其房产提供了机会；

土耳其新一代年轻且受过教育的劳动力主要集中在伊斯坦布尔，且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，确保对高品质住宿的持续需求；

土耳其计划在2023年之前将伊斯坦布尔打造成为全球金融中心，大量外国投资公司、全球集团公司及银行等金融机构陆续在此开设分部；

土耳其政府于2012年推出20年的城市重建计划，拆迁约700万幢楼宇重建抗震建筑物，并不断加大基础设施的投入；

伊斯坦布尔第三机场第一期已经开放，未来十年内有望容纳2亿旅客，成为提高周边房价的推动力；

2018年11月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，其一流的便利设施、娱乐设施、学校和医疗保健设施可以与世界上最现代化、最受欢迎的城市相媲美。

整体经济发展

宏观指标分析

过往十年土耳其GDP平均增速为5.2%（欧美发达国家维持在1%-2%，中国印度维持在6%-7%），2018年土耳其里拉暴跌，GDP增速下降至3.5%（调整后为2.6%），为2015年以来最低。

据土耳其统计局数据所得，2018年4季度GDP为全年最低的-3%，下降趋势依然明显。

2018年通货膨胀率为20.3%，远高于之前水平，原因在于物价、房价等消费支出的提高，高力国际预测2019年通胀率仍保持在较高水平，2020年恢复至2018年前水平。

人口增长及结构

据统计，土耳其人口数为8081万（截止到2018年），土耳其的人口增长保持每年1.5%的增长率。

土耳其人口结构十分年轻，全国一半的人口在30岁以下，是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。

伊斯坦布尔人口为1500万，占全国人口的18.75%，且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，其中大部分都是来工作的年轻专业人士，其对房产品质有着较高的要求。

每年到土耳其旅游的人数逐年增加，18年到达历史顶峰的1340万人次，将会为土耳其的租房市场带来巨大需求。

伊斯坦布尔城市核心价值

伊斯坦布尔是土耳其经济生活的中心，地处国际陆上和海上贸易路线的交界位置。

伊斯坦布尔工业布局多元化，主要以生产橄榄油，烟草，运输车辆，和电子产品为主，国民生产总值占全国的21.2%。

伊斯坦布尔是土耳其最大的海港和工业中心，该市拥有土耳其55%的贸易额，贡献土耳其40%的税收。

2018年11月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，政府未来规划打造成为全球金融中心。

房产市场数据分析

房产销量及分布

根据土耳其数据统计局最新数据，2018年土耳其房产销量约137.5万套，同比2017年减少2.4%。

但受贷款利率上升的影响，全国贷款购房数约27.7万套，同比下降41.5%，贷款比例由2017年的34%下降至20%。

全国房产销量排名第一位的是伊斯坦布尔，2018年销售房产23.4万套，销量紧随其后的两个城市为安卡拉和伊兹莫尔。

海外房产销售

TURKSTAT(土耳其统计局)公布的结果显示，2018年土耳其海外购房者数量为39663套，同比2017年增长78%，占比全部销量的2.89%。

其中伊斯坦布尔海外购房者数量为14270套，同比2017年增长74%。

全国海外房产销售40%来自中东国籍，来自俄罗斯、德国、英国和中国的国民也是土耳其购买房产的十大外国人之一。

历年房价走势

伊斯坦布尔房产价格以2010年为100基点，2018年底的房产价格指数高于300，房产8年内的房价涨幅高于200%，年化复合增长率为9.1%。

根据土耳其房产销售网站展示房产所得，伊斯坦布尔市区公寓均价在9000-17000/平米人民币不等，靠近新机场附近的公寓均价在6500-9000/平米人民币左右。

由于建造过程中的原材料价格因里拉贬值而上涨，2018年土耳其建造成本指数为182.57，相比2017年增长32%，相比2011年增长240%，与8年间的房价涨幅相似。

过去十年，土耳其里拉/人民币汇率从2010年的4.5下降到2018年底的1.15，里拉对人民币暴跌70%。

伊斯坦布尔房产租金收益

2018年，伊斯坦布尔酒店平均入住率上升至71.5%，同比2017年上涨13%，酒店平均房价为344里拉，同比2017年上涨25%（不考虑外汇波动因素）。

通过以上数据分析，我们不难发现，在2018年新的移民法案颁布以后，土耳其房产市场异常火爆，2023年土耳其的百年大计计划实施，加上日益成熟的基建设施和外商投资的增加，其房地产市场的发展必定是一股不容小觑的力量。

伊斯坦布尔是土耳其最具投资价值的城市，凭借位置优势，便利的交通条件，众多的人口，发达的旅游业，强劲的金融商业发展，伊斯坦布尔的房地产呈现巨大投资潜力，酒店及居住类房产均有优良投资回报，稳中有升，是安全稳健的投资标的。

历史回顾

最后我们回顾下历史，土耳其目前的危机和当年希腊欧债危机有相同之处，那时候希腊即将破产，希腊被剔除欧盟等声音不绝于耳，选择投资25万欧元到希腊的房产拿希腊身份的人并不多。

这几年来，希腊经济已经明显好转，所以带动了房价大幅上涨，现在要移民希腊的申请人，已经开始快排队审理了。

土耳其移民项目是一个一步到位拿身份的项目，无语言资金来源要求、无移民监、只需要投资25万美元房产，即可全家速获土耳其身份，投资金额低、投资时间短，所购买的房产三年后即可出售。

对于投资者而言，不仅能获得可观的投资收益，还能获得土耳其身份，可谓是一举两得。

以较低的成本投入，在经济韧性强的新兴大国获得高价值房产，更可以一举获得欧盟候选国的护照——这势必将推动越来越多的投资者涌入土耳其。

如今，多元化的资产配置势在必行，将房地产列入投资组合中，可以增加投资的稳定性!