近年随着赴日本的外国游客不断增加，到2020年，日本政府计划将访日游客数量提升至4000万人次。

由于日本将在2020年举办东京奥运会，大量外国游客前来观赛并进行观光游览，日本不少城市将面临酒店供应不足的问题，在此背景下，日本“民宿新法”已在6月15日正式施行。

日本观光厅今日发布的数据来看2017年在日本国内宾馆和旅馆住宿的外国人比2016年增长12.4%，达到7800万人次，创下历史新高。各都道府县中，住宿人数最多的东京为1903万，其后依次为大阪1171万、北海道743万。

包括日本人在内的全国平均客房入住率为60.0%，与2016年持平。最高的大阪达到83.1%，其后为东京、福冈、爱知，京都。现游客重心也逐渐从购物转向体验型，因此，极为贴近日本人生活，蕴含日本故事的民宿在近些年备受追捧。

美国民宿中介网站Airbnb公布的日本业务情况报告显示，日本民宿规模达到了2219亿日元。

不到4年时间，日本民宿市场规模翻了近一倍。不难看出，如今的日本民宿，做的就是外国人特别是中国人的生意，并不是日本人常用的旅游住宿方式。

报告显示，在日本，民宿的利用者中93%为外国人，其中中国人最多，占19%。住客的住宿时间平均为3.8晚，包括住宿费在内的消费金额平均为16万9600日元。

民宿的利用大多集中在城市中心地带。从投资角度来看、普通的长租租赁回报率维持在5%左右；而民宿运营下的日本普通公寓可以达到8%左右。

从城市来看，利用民宿的半数在东京，加上大阪、京都后可达85%。京都是整个日本最有特色的城市，全国最好的旅游资源都聚集在此，旅游业的发展远超其它城市，就连日本人自己也会经常去度个假，像樱花季、枫叶季等旺季基本是订不到酒店的，平时入住率基本达到70-80%，所以投资旅游物业是最好的选择。

去京都旅游，很多人都会希望住在日式古宅，也就是常说的民宿。这些古宅可能连建筑年份都不详，经过改造后进行民宿经营。

这种投资模式只有在京都很受欢迎，而且百年老屋房源有限，增值空间也很大，相较于两三年前已有上涨，未来还有一定涨幅空间。

其次今年大阪也在复制京都这种模式，虽然历史底蕴没有京都雄厚但是大阪有着自己的优势。

首先它是日本住宿率最高的城市而且是去年全球接待观光客最多的城市，客流量充足。

其次因为大阪市内很小几乎所有的区都很繁华可以满足游客的吃住行玩，因此只要离地铁站近交通方便的房子都可以用来做民宿，房源选择面要大很多。基于以上两点大阪的古宅翻修民宿价格要低于京都回报率比较可观。

对于海外投资者最担心的是投资民宿后如何管理的问题。如果是初步接触民宿投资，且没有在日本生活过、不了解日本的人，建议初期委托专业公司管理，同时学习。后期有了一定的经验和资源后，可考虑自行经营。

日本本身就是个很讲究细节的国家，只有实实在在亲身体验过才知道，必须了解日本文化。以垃圾为例，光分类就有几十种，即使是在日本生活多年的留学生有时也难以区分，在日本垃圾如果不分类、不按规定时间处理、乱丢弃等都会被邻居投诉。

另外，噪音困扰也会引起投诉，每栋楼、每个街区的管理制度都有不同，这是运营方必须了解的，而专业代管公司会把这些投诉风险降至最低。

民宿管理费方面，以京都为例，往往在20%-40%，收费高低主要取决于第三方代管公司的接客能力，除了最常见的民宿网站挂牌宣传外，还有些第三方还和旅游公司签署协议，收费高的同时更保障了整年的高入住率。

选择优质的民宿和代管公司，除了最重要的地段外，投资客可以关注第三方运营的民宿住客的评价，打扫是否整洁、房源位置是否好找、房东回复速度等都是影响评价的最大因素。

言归正传要想获得日本身份必须要在日本开设公司，条件很简单500万日币资本金，租办公室，第一年很容易下签。但是以后签证的更新要看公司的经营情况，因此没有项目的客人会通过购买民宿(民宿需要经营因此可被认为是经营活动)来维持签证更新。

每年需要500万日元-1000万日元营业额，逆算以后投资人的初期投资额需要在500万人民币以上。

投资民宿既不用自己管理(民宿管理公司代管)，又有收益而且还可以维持签证更新因此对于想获得日本移民身份但自己没有经营项目客人来说是很好的一个选择。