在投资不动产中租金回报率是很多房产投资者非常重视的一个数字。日本的不动产以其可观的租金回报率，健全透明的租售制度，吸引着越来越多的国人购买日本房产。然而由于很多投资者对日本房产市场的认识比较片面，在实际的日本房产咨询过程中，我们碰到一些投资者一味地追求日本房产租金的高回报率，以租金回报率的高低判断房子的投资价值。

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表面上看，投资者好像“赚”到了，但实际上这种想法显然是十分危险的。在看到一些回报率非常高的物件时，购房投资者更需要需反向思考分析“为何回报率高?”“为何物件比周边的便宜?”才能更加准确、可观的对房屋价值进行判断。

比如在一些房子便宜售卖从而取得高回报率的房屋背后可能隐藏着以下因素：

1.设备多处状态不良

2.近期可能需要进行大规模修缮

3.空室很久(大多由位置偏远、交通不便造成)

4.存在一些纠纷

5.事故房

6.原房主为了应对税务问题而购买，现税务应对功能已完成

7.原房主急需筹集资金

如果房子有上述1-5点的因素，使得房子看上去“很实惠”，回报率看上去“很美丽”，购房者需格外注意。为了避免购房后遇到问题和纠纷，在购买前应多方调查确认，对这些所谓“高回报率”的房源保持一定的“警觉”。

那么怎么样才可以避免踩雷，不被表象的“高回报率”所诱导呢?

首先，购房者需要树立正确的意识“回报率只是判断房屋值不值得投资的其中一个因素”，在挑选房源的过程中需要从各方面综合考量，比如房屋所处地区人口流入情况、就业率、房屋房龄、房屋地段、附近交通便捷程度、公共设施商业设施便利度等等。

其次，对房屋所在区域的租金回报率整体水平要有一个大致的了解。

比如东京都心部公寓的租金回报率按房龄划分，回报率大致在下表以下区间内浮动。

在挑选物件时将其回报率最为一个“参考基准”，然后再进行房源的具体挑选是一个比较稳妥的做法。一般来说房龄越久的物件由于房价更低，表面回报率也相应更高。

而首都圈以外的地方区域，由于地域差异，地价、房价更低，回报率也比都心区域高出许多。

一般来说，东京都心区域的一室公寓回报率大都可以达到4%以上，加上都心区域租赁需求旺盛，空置率相较其他区域较低，租金收益会相对稳定，今后也更易于转手，大大降低了投资风险，对于首次投资日本房产的新手来说是个比较推荐的选择。

在高回报率的背后，投资者们还需看到其背后可能隐藏的一些风险，结合预算等因素权衡考虑，才能找到真正适合自己的投资物件。

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